貸家建付地に該当すれば相続税節税が可能
評価の計算方法異なる貸宅地と貸家建付地

賃貸アパートや賃貸マンションの敷地として利用している土地
は、「貸家建付地」評価の対象となる。貸家建付地に該当すれば、
相続税評価額を減額できるため、相続税を節税することが可能だ
が、賃貸建物の敷地として利用している土地すべてが、貸家建付地
として評価できるわけではない。
土地を他人へ貸している場合には「貸宅地」に該当するが、貸宅
地と貸家建付地では、土地の評価額の計算方法が異なるので、注意
が必要だ。
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、
所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土
地のことをいう。貸家建付地の価額は、「貸家建付地の価額=自用
地としての価額-自用地としての価額×借地権割合×借家権割合
×賃貸割合」の算式で求めた金額により評価する。この算式におけ
る「借地権割合」及び「借家権割合」は、地域により異なるので、
路線価図や評価倍率表により確認する必要がある。
また、「賃貸割合」とは、貸家の各独立部分がある場合に、その
各独立部分の賃貸状況に基づいて、「Aのうち課税時期に賃貸され
ていた各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面
積の合計(A)」により計算した割合をいう。
この「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、天井
や床等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した
出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができ
るものをいう。
なお、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例え
ば、一定の事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時
期(相続または遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈
与により財産を取得した日)において一時的に空室となっていたに
すぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸さ
れていたものとして差し支えないこととされている。