「タワマン節税」防止に新しい算定ルール
評価額を実勢価格の6割以上に引上げ案

国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額について、市場価
格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討していた有識者会
議の見直し案を公表した。この見直しの背景には、マンションの評
価額が実勢価格の平均4割程度にとどまることから、その評価額の
低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が
富裕層を中心に広がっていたことがある。今回、相続税の新たな算
定ルールを定め、その節税防止を狙う。
現行の相続等で取得した財産の時価(マンション(一室)の評価
額)は、不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、建
物(区分所有建物)の固定資産評価額と路線価等から計算した敷地
(敷地利用権)の価額の合計額としている。しかし、建物の市場価
格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮され
ており、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低
くなるケースがある。
また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分
で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般
的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、敷地持分
が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に
比べて低くなる。このように、建物の効用の反映や立地条件の反映
が不十分なことが、マンションの相続税評価額と実勢価格の乖離の
要因となっている。
そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因
となっている「築年数」、「総階数(総階数指数)」、「所在階」、「敷
地持分狭小度」の4つの指数に基づいて、評価額を補正する方向で
通達の整備を行う。
具体的には、これら4指数に基づき統計的手法により乖離率を予
測し、その結果、評価額が市場価格理論値の「60%」(一戸建ての
評価の現状を踏まえたもの)に達しない場合は「60%」に達するま
で評価額を補正することとする。